Bon nombre de ventes immobilières sont conclues sous condition suspensive de financement au bénéfice de l’acquéreur.
Le 15 juin 2011, un compromis de vente d’une maison avait été conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur. Cette condition prévoyait que ce dernier s'obligeait à constituer un dossier et à le déposer notamment auprès de divers organismes prêteurs au plus tard dans un délai de 31 jours et que la vente serait caduque du fait de la non obtention d'offre de prêt dans un délai de 45 jours. L'acte authentique de vente devait être réitéré au plus tard le 31 août 2011.
Après avoir mis l'acquéreur en demeure d'avoir à signer l'acte authentique de vente, le notaire chargé de la rédaction de cet acte avait dressé un procès-verbal de carence le 25 novembre 2011 en sorte que la vente n'avait pas été réitérée. Estimant que la non-réalisation de la condition suspensive relative au prêt était imputable à l’acheteuse, la venderesse l’avait assignée en paiement de la clause pénale contractuellement prévue.
En pareil cas, l’acquéreur serait contraint de devoir payer le montant versé et prévu dans l’avant-contrat au titre de l’indemnité d’immobilisation (10% du prix de vente selon l’usage, souvent négociée à la baisse dans beaucoup de ventes) au vendeur.
Selon l'article 1176 du Code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé et l'article 1178 du même code précise que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.
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A l’appui de son pourvoi en cassation, la venderesse dénonçait la faute commise par l’acheteuse à l’effet de voir jugée la condition suspensive comme étant réputée accomplie. Selon elle, le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui ne présente pas dans le délai imparti par l'acte une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse, doit être regardé comme ayant, par sa faute, empêché l'accomplissement de la condition, quand bien même il serait établi que, s'il avait présenté sa demande dans le délai imparti, cette demande lui aurait été refusée.
Il est vrai que selon une jurisprudence constante, former une demande de prêt non conforme aux éléments stipulés dans la promesse, comme solliciter un taux même légèrement inférieur à celui prévu par la promesse (Civ. 3e, 20 nov. 2013, n° 12-29.021) constitue une faute imputable à l’emprunteur, sauf à ce qu’il parvienne à démontrer le contraire (V. notam. Civ. 1re, 13 nov. 1997, n° 95-18.276; Civ. 3e, 30 janv. 2008, n° 06-21.117).
Cependant, la faute de l’emprunteur qui a sollicité un prêt non conforme aux caractéristiques et aux délais stipulés au contrat est exclue lorsque, comme en l’espèce, la banque lui aurait, de toute façon, refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières (V. notam., Civ. 3e, 12 sept. 2007, n° 06-15.640).
Dans cette hypothèse, l'article 1178 du Code civil ne peut donc recevoir application et le compromis de vente doit être considéré comme anéanti par le jeu de la condition suspensive relative à l'obtention d'un concours bancaire.
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