Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur financier clé utilisé pour évaluer la rentabilité d'un investissement. Il prend en compte la valeur temporelle de l'argent en actualisant les flux de trésorerie futurs. Le TRI est le taux d'actualisation pour lequel la valeur actuelle nette (VAN) d'un ensemble de flux financiers est nulle.
Le taux de rendement interne (TRI), appelé internal rate of return (IRR) en anglais, est un indicateur financier qui permet d'évaluer la pertinence d'un projet d'investissement. C'est donc le taux d'actualisation pour lequel la différence entre la VAN des flux de trésorerie générés par l'investissement et le coût initial investi est nulle.
Le TRI est un indicateur de rentabilité annuel moyen qui prend en compte la valeur temporelle de l'argent en actualisant les flux de trésorerie futurs. Le TRI est le taux qui équilibre les flux de trésorerie actualisés et l’investissement. Il permet d'évaluer la rentabilité d'un projet d'investissement. C'est par conséquent l'un des critères (avec la VAN et le délai de récupération) les plus utilisés pour prendre des décisions d'investissements.
La formule du TRI est la suivante :
I0 = ∑ (FT / (1 + i) n)
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Avec :
Le taux qui permet l'équivalence entre le coût de l'investissement et ses flux futurs peut être calculé par résolution mathématique simple, par une interpolation linéaire, ou tout simplement à l'aide du tableur Excel (fonction TRI).
Prenons le cas d'un chef d'entreprise souhaitant investir sur une nouvelle machine pour répondre à une demande croissante de son produit :
En actualisant aléatoirement les flux de trésorerie espérés par un taux respectif de 16% et 14%, le calcul de la VAN est le suivant :
VAN = - I0 + ∑ (FT / (1 + i)n)
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VAN 16% = -1 000 + 300 X (1 + 0,16)-1 + 450 X (1 + 0,16)-2 + 600 (1 + 0,16)-3
VAN 14% = -1 000 + 300 X (1 + 0,14)-1 + 450 * (1 + 0,14)-2 + 600 (1 + 0,14)-3
VAN 16% = (-22,56k€)
VAN 14% = 14,40k€
Par conséquent, le taux de rendement interne qui permet une équivalence entre le coût de l'investissement et les flux espérés est donc compris entre 16% et 14%. En utilisant la méthode de l'interpolation linéaire ou avec la fonction TRI d'Excel, le taux de rendement est facile à trouver. Après calcul, ce dernier se situe à 14,779%.
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Calcul du TRI par interpolation linéaire selon l'exemple ci-dessus : TRI = 14% + [((16%-14%) X 14,4k€) / (14,4k€ - (-22,56k€))] = 14,778%
Fonction TRI Excel = TRI (D5:G5) = -TRI (sélectionner -1 000,300,450,600) = 14,77%
Ce taux correspond au taux de rentabilité minimum que l'investissement doit rapporter pour compenser son coût initial. En dessous de ce taux, l'investissement coûtera plus cher que ce qu'il peut rapporter, et inversement.
| Année | Flux de trésorerie non actualisés | Taux d'actualisation (Hypothèse 1) | Taux d'actualisation (Hypothèse 2) | Calcul du TRI | Flux actualisés avec le taux de 16% | Flux actualisés avec le taux de 14% | Flux actualisés avec le TRI |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| N | -1000k€ | ||||||
| N+1 | 300k€ | 16,00% | 14,00% | 14,779% | 259k€ | 263k€ | 261k€ |
| N+2 | 450k€ | 16,00% | 14,00% | 14,779% | 334k€ | 346k€ | 342k€ |
| N+3 | 600k€ | 16,00% | 14,00% | 14,779% | 384k€ | 405k€ | 397k€ |
| VAN | -22,56k€ | 14,40k€ | 0€ |
Le TRI est un excellent outil d’aide à la décision en matière d’investissement puisqu'il vous permet de savoir s’il est opportun de réaliser l’investissement envisagé. Il suffit de comparer le TRI calculé et le taux de rendement exigé par l’entreprise ou l’investisseur.
Un TRI positif signifie que l'investissement devrait générer plus de valeur qu'il n'en coûte, tandis qu'un TRI négatif indique le contraire. Pour les investisseurs, cela signifie que plus le TRI est élevé, plus l'investissement est considéré comme rentable.
Généralement, un bon TRI est celui qui dépasse le coût du capital ou le taux de rendement minimal accepté par l'investisseur. Dans le domaine immobilier, un TRI élevé indique que le projet génère des rendements significatifs par rapport à l'investissement initial. En 2024, avec des fluctuations économiques, un TRI supérieur à 8% est souvent considéré comme très attractif.
| Niveau de TRI | Niveau de performance attendues |
|---|---|
| TRI sans risque | Supérieur ou égale aux livrets bancaires (par exemple le livret A avec 3%*) |
| TRI avec risque modéré | Performances supérieures à 4,5 à 8% * |
| TRI avec risque élevé | Performances supérieures à 8 %* en Juillet 2024 |
La VAN et le TRI sont complémentaires. La VAN (Valeur Actuelle Nette) est un indicateur financier qui mesure la rentabilité d'un investissement en actualisant les flux de trésorerie futurs qu'il génère. Le TRI (taux de rendement interne), quant à lui, est le taux d’actualisation qui permet d’obtenir une VAN à 0. C’est donc le taux qui équilibre les flux de trésorerie actualisés et l’investissement.
Interpréter conjointement la VAN et le TRI offre une vision complète de la rentabilité et de la viabilité financière d'un projet. Un projet avec une VAN positive et un TRI supérieur au coût du capital est généralement considéré comme un bon investissement.
La VAN permet de calculer les flux de trésorerie anticipés relatifs à différents projets et de les comparer. En effet, en tant qu'investisseur, vous avez intérêt à sélectionner un projet dont la VAN est la plus élevée afin de choisir le meilleur investissement.
En résumé, le TRI permet de sélectionner les projets potentiellement éligibles et la VAN permet d’arbitrer entre eux.
Dans le secteur de l'immobilier, le TRI est utilisé pour mesurer la rentabilité d'un projet immobilier sur une période donnée. Il prend en compte les flux de trésorerie générés par le projet, tels que les loyers perçus et les coûts d'entretien, ainsi que la valeur de revente finale du bien immobilier. En 2024, avec les tendances actuelles, les investisseurs doivent également considérer les nouvelles régulations et les politiques de durabilité dans le secteur immobilier.
En immobilier, le TRI fonctionne de manière très simple. Il tient compte de différents facteurs :
Le taux de rentabilité interne est également utilisé pour évaluer la performance des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Les SCPI sont des fonds immobiliers gérés par une société de gestion qui investit dans des biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des logements, etc. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et reçoivent des dividendes en fonction de la performance de la SCPI.
En 2024, avec l’essor des SCPI thématiques, telles que les SCPI durables et les SCPI santé, le TRI permet de mesurer l’efficacité de ces nouvelles stratégies d’investissement. Le TRI est utilisé pour évaluer la performance des SCPI en mesurant le taux de rendement effectif que les investisseurs reçoivent sur leur investissement, en prenant en compte les distributions de dividendes et la variation de la valeur des parts.
Avec Excel, vous pouvez facilement calculer le TRI en utilisant la fonction TRI (valeurs,[estimation])
L’argument [estimation] est facultatif.
Pour cela, il faut alimenter une plage de valeurs avec les flux de trésorerie anticipés.
Excel offre plusieurs fonctions permettant de calculer le taux de rendement interne (TRI) en fonction des flux de trésorerie et de leur périodicité.
Le taux de rendement interne (TRI) est un outil important pour mesurer la rentabilité d'un investissement en prenant en compte les flux de trésorerie générés par cet investissement. Il est largement utilisé dans le domaine de l'immobilier et notamment pour évaluer la performance des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Cependant, il ne doit pas être le seul critère utilisé pour évaluer la performance d'une SCPI.
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