Le projet de loi de Finances 2025 prévoit de réformer le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value dès 2025. Le statut LMNP est privilégié par les investisseurs immobiliers car celui-ci offre un double avantage fiscal lié au régime réel d’imposition et aux amortissements.
En LMNP, les amortissements (en plus des charges) peuvent être déduits de votre bénéfice imposable à condition d’opter pour le régime réel. Dans cet exemple, la base taxable est diminuée, ce qui réduit ainsi l’impôt. C’est bien la valeur d’achat de votre bien qui déterminera votre plus-value. Donc, pas d’impact lié à la diminution comptable de la valeur du bien sur le calcul de la plus-value.
Par ailleurs, en cas de revente d’un bien immobilier en LMNP, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Ainsi, des abattements peuvent être appliqués sur le montant de la plus-value selon la durée de détention du bien.
Le montant de la plus-value imposable est ensuite taxé à un taux de 19 %. Sont également dus, les prélèvements sociaux de 17,2 %. Jusqu’à présent les sommes amorties durant la durée de détention du bien n’étaient pas prises en compte dans la valeur finale du bien lors d’une cession.
L’article 24 du projet de loi de Finances présenté le 10 octobre prévoit de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value imposable. L’impôt dû serait ainsi plus élevé, à moins de profiter des abattements, auquel cas la mesure aurait finalement peu d’impact pour les loueurs en meublé.
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Exemple : Un bien a été acheté 250 000 € (frais d’actes inclus) dans le but de le louer en meublé. La plus-value imposable est alors bien plus élevée.
Autrement, les loueurs en meublé peuvent toujours se rabattre sur la location nue qui jusqu’ici était fiscalement moins attrayante mais plus simple (turn-over moins important et moins de travaux de maintenance). Pour ceux qui souhaitent passer du LMNP à la location vide, une cessation d’activité entraine une taxation immédiate des bénéfices mais pas de taxation sur la plus-value.
Encore plus simple pour les investisseurs désireux d’acquérir de l’immobilier : se tourner vers la pierre-papier avec les SCPI. Contrairement à l’immobilier locatif en direct, la SCPI vous libère d’une gestion contraignante.
Vous percevez des revenus locatifs redistribués par la société de gestion et en fonction du nombre de parts détenues. La gestion des actifs immobiliers est finalement déléguée à la société de gestion. Et pour accéder à ce type de placement, nul besoin de rassembler un capital important avant d’investir.
Contrairement à un bien détenu en direct, une SCPI prône la diversification puisqu’elle répartit ses investissements sur une multitude de biens immobiliers de typologies variées (bureaux, commerces, entrepôts, santé…) et dans des zones géographiques différentes. La SCPI n’a par ailleurs rien à envier à la fiscalité (jusqu’ici) favorable du statut LMNP.
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Les SCPI européennes bénéficient d'une fiscalité particulièrement avantageuse grâce aux conventions fiscales qui existent entre les États membres de l'Union européenne. Ces conventions permettent d'éviter la double imposition et d'appliquer des taux d'imposition réduits sur les revenus générés par les investissements immobiliers à l'étranger.
Deux méthodes sont utilisées : le crédit d'impôt, qui permet de récupérer une partie de l'impôt payé à l'étranger, et le taux effectif, qui consiste à appliquer un taux d'imposition moyen aux revenus de la SCPI.
La SCPI Transitions Europe a collecté un montant record au 1er semestre 2024 : 177 millions d’euros. Lancée en 2023, la SCPI Transitions Europe a offert un rendement attractif de 7,75 %* (soit 6,52 % net de fiscalité étrangère) cette même année, et 8,16 %* pour les investisseurs ayant souscrit via Meilleurtaux Placement avec une offre à frais réduits lors de son lancement.
* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence.
Un viseur conventionné est un expert-comptable qui a signé une convention spécifique avec l'administration fiscale. Cette convention permet à ses clients de bénéficier de l'exonération de la majoration de 25 % de leur résultat fiscal. Ce statut implique le respect de certaines obligations en matière de contrôle des comptes et de télétransmission.
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Tous les experts-comptables ne sont pas viseurs conventionnés par défaut. Pour le devenir, ils doivent signer une convention avec la Direction générale des finances publiques et respecter un cahier des charges précis. Ce statut nécessite donc une démarche volontaire et encadrée.
Le viseur conventionné ne remplace pas le centre de gestion agréé, mais peut constituer une alternative. Il offre des avantages similaires, notamment en matière d'examen de conformité fiscale et d'exonération de la majoration. Le choix dépend de la situation de l'entreprise et de ses préférences en matière d'accompagnement fiscal.
Le statut de viseur conventionné est encadré par l'article 1649 quater M du code général des impôts, le décret n° 2010-297 du 19 mars 2010 et l'arrêté du 7 avril 2010. Le BOFiP précise les modalités d'application à travers la doctrine BOI-DJC-OA-20-20-10. Ces textes fixent les conditions de conventionnement et les obligations du professionnel.
Sur la déclaration d'impôt 2025, les loueurs meublés constatent pas mal de changements et peuvent vite se perdre. Une grande majorité des cases a disparu. Toutes les colonnes des années passées avec la mention "OGA / Viseur" ou "Sans CGA" ont disparu. De fait, certains loueurs meublés remplissaient des cases comme 5OZ, 5NK, 5NZ... qui n'existent plus depuis l'an passé !
Ce changement concerne les locations meublées, mais pas seulement. Énormément de professions libérales et de gens travaillant à leur compte sont concernés pas la disparition de ces cases sur la déclaration fiscale 2025.
CGA signifie "centre de gestion agréé" (organisme de gestion agréé pour OGA). Les professionnels ou loueurs meublés peuvent adhérer à un tel centre contre quelques centaines d'euros ce qui permet d'avoir une vérification de certains documents comptables, d'être certain de respecter des normes au niveau administratif etc...
Ils sont surtout connus, car un loueur meublé qui n'est pas adhérent subit une majoration de son revenu imposable de 25% ! Cela signifie que si vous gagnez 10 000 €, vous êtes imposé sur une base de 12 500 € ! Quand on sait que l'adhésion à l'OGA permet d'éviter une majoration de son revenu ET qu'il y a une réduction d'impôt sur la somme payée... évidemment beaucoup de professionnels ou de loueurs meublés passaient par ces structures.
Si un expert-comptable gère votre location meublée ou votre entreprise, il vous a très probablement fait adhérer à un CGA.
Chaque année, l'administration fiscale contrôle un peu moins de 900.000 dossiers de particuliers, sur les quelque 17 millions de foyers fiscaux imposables. La quasi-totalité de ces contrôles sont des contrôles sur pièces, effectués depuis le bureau du vérificateur.
Ces contrôles consistent à analyser les déclarations déposées par les contribuables, à les recouper avec les autres informations détenues par l'administration fiscale, et à s'assurer de la cohérence de l'ensemble.
Les contribuables n'en sont informés que si le vérificateur en charge de leur dossier leur demande une information complémentaire ou leur notifie un redressement. A l'inverse, s'il n'a détecté aucune anomalie, le dossier est clos sans que le contribuable n'ait été informé du contrôle dont il a fait l'objet.
Plus exceptionnellement, les particuliers peuvent faire l'objet d'un contrôle approfondi dans le cadre d'un examen de leur situation fiscale personnelle (EFSP). Notifiés aux contribuables, ces contrôles suivent des procédures très encadrées et doivent permettre aux services fiscaux d'obtenir davantage d'informations que le simple contrôle sur pièces. Ils peuvent porter sur l'ensemble des revenus et du patrimoine et sur tous les impôts dus. Lorsqu'il s'agit de particuliers, ils ont plutôt lieu dans les locaux de l'administration.
Le contrôle fiscal ne s'exerce pas de la même manière pour l'ensemble des impôts et des contribuables. Les impôts ou les activités pour lesquels des risques ont été identifiés ainsi que les contribuables présentant des enjeux financiers élevés sont plus fréquemment contrôlés que les autres.
Les « dossiers à fort enjeu » doivent en principe être systématiquement contrôlés, tous les trois ans, pour éviter qu'aucune année ne tombe sous le coup de la prescription.
Pour la période triennale 2016-2018, sont considérés comme étant à « forts enjeux » les contribuables dont le revenu brut est supérieur à 270.000 euros ou qui possèdent un patrimoine brut imposable à l'ISF supérieur à 3,9 millions d'euros. Le seuil de revenus de 270.000 est relevé à 500.000 euros pour les foyers dont les salaires ou pensions de retraite représentent 75 % de leurs revenus.
Pour les autres contribuables, la sélection des dossiers à contrôler s'effectue à partir de croisement de fichiers informatisés. Tout changement de situation, variation brutale de revenus ou de patrimoine ou encore un événement inédit, comme la Fiscalité : gare aux subtilités de l'impôt sur les plus-values mobilières, est propice à un repérage et peut conduire l'administration fiscale à interroger le contribuable ou à effectuer un contrôle sur pièces.
« En cas de cession de parts sociales, l'application des abattements pour durée de détention déclenche très souvent une demande de renseignements de la part de l'administration fiscale. Elle cherche notamment à savoir si les conditions pour bénéficier des abattements renforcés sont bien réunies », indique Stéphanie Auféril, avocate chez Arkwood.
Depuis la fin de l'année dernière, l'administration fiscale dispose d'un nouvel outil de ciblage des contrôles dénommé « ciblage de la fraude et valorisation des requêtes » qui devrait lui permettre de mieux préparer et de mieux cibler les contrôles fiscaux.
Basé sur des techniques de « data mining » (exploration de données), cet outil permet de modéliser des comportements frauduleux en collectant et en croisant de nombreuses données personnelles issues de sources différentes : informations issues des fichiers mis en oeuvre par l'administration fiscale, informations issues de fichiers provenant d'autres administrations françaises et étrangères et de bases de données privées.
Autre nouveauté, en vigueur depuis le 24 avril de 2017, également à titre expérimental pendant une période de deux ans : la reconnaissance du statut « d'aviseur fiscal ». La loi de finances pour 2017 permet à l'administration fiscale d'indemniser toute personne étrangère aux administrations publiques qui lui fournirait des renseignements ayant amené à la découverte d'un manquement à une obligation légale.
« Avec ce texte, on officialise la délation. Mais il ne donne aucune indication sur la façon de procéder, ni sur la protection accordée à l'aviseur. La seule chose que l'on sait, c'est que sa rémunération sera assise sur les résultats du contrôle. Il a été évoqué qu'un budget de 2,7 millions d'euros soit affecté à cette mesure », explique Jérôme Barré, avocat associé chez Franklin.
Parmi les mesures récentes prises pour lutter contre la fraude figure également l'allongement de certains délais de prescription. On le sait, l'administration fiscale ne peut exercer son droit de contrôle que dans la limite d'un certain délai dont la durée dépend de la nature de l'impôt contrôlé.
Pour l'impôt sur le revenu, ce délai expire en principe à la fin de la 3e année qui suit celle au titre de laquelle l'impôt est dû. Pour les revenus de 2017 qui vont être déclarés en 2018, il expire donc au 31 décembre 2020.
Mais pour les revenus de 2018, ce délai va être exceptionnellement porté à 4 ans et expirera le 31 décembre 2022, pour cause d'entrée en vigueur du prélèvement à la source.
Pour le nouvel impôt sur la fortune immobilière et les droits de mutation à titre gratuit, ce délai est également de 3 ans, voire de 6 ans dans certains cas.
Le projet de loi de finances rectificative pour 2016 resserre les dispositifs d’exonération d’ISF des titres détenus dans le cadre professionnel. L’article 20 du projet de loi de finances rectificative pour 2016 prévoit de modifier le périmètre de la valeur des droits sociaux détenus dans la société prise en compte pour le bénéfice de l’exonération au titre des biens professionnels.
En vertu de l’article 885 O ter du Code général des impôts (CGI) est considérée comme un bien professionnel, et à ce titre exonéré d’ISF, la seule « fraction de la valeur des parts ou actions correspondant aux éléments du patrimoine social nécessaires à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société ».
Pour mettre fin à cette jurisprudence, le projet de loi complète le texte définissant la fraction de la valeur exonérée pour y intégrer celle de la valeur représentative des biens du patrimoine non professionnel logés dans des filiales et sous-filiales de la société dont les titres sont exonérés.
Le projet prévoit toutefois une clause de sauvegarde pour le redevable de bonne foi qui ne serait pas en mesure de disposer des informations nécessaires pour évaluer ses titres, dans ce cas aucun rehaussement ne serait effectué. Sur ce point, l’interprétation laissée à l’Administration soulève des questions.
L’article 20 du collectif budgétaire vise également le dispositif d’exonération partielle des mandataires sociaux et salariés, prévue sous l’article 885 I quater du CGI. Pour mémoire, ce texte concerne les salariés et les fonctions de direction énumérées à l’article 885 O bis du CGI : gérant nommé conformément aux statuts d’une SARL ou société en commandite par actions, associé en nom d’une société de personnes, président, directeur général, président du conseil de surveillance, membre du directoire d’une société par action.
S’ajoutent à cette liste les fonctions de directeur général délégué, d’administrateur et de membre du conseil de surveillance. Quant à la société, le dispositif vise les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu, exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale et les holdings animatrices.
Les personnes ainsi visées peuvent bénéficier d’une exonération de leurs titres à concurrence des trois quarts de leur valeur, à condition de conserver leurs titres pendant une durée minimale de six ans et d’exercer au sein de la société dont les titres sont éligibles à l’exonération leur activité principale.
La modification proposée par le Gouvernement aux parlementaires porte sur cette notion d’activité principale. Son objectif exprimé dans l’exposé des motifs est de « lutter contre les comportements frauduleux visant à bénéficier de l’exonération à concurrence des trois quarts de leur valeur sur la base d’une activité professionnelle fictive et non rémunérée des mandataires sociaux ».
Selon le projet de loi, l’activité devra désormais « correspondre à une fonction effectivement exercée par le redevable et donner lieu à une rémunération normale, dans les catégories imposables à l’impôt sur le revenu des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 et des jetons de présence imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, au regard des rémunérations du même type versées au titre de fonctions analogues dans l’entreprise ou dans des entreprises similaires établies en France ».
Le texte va jusqu’à préciser le niveau de rémunération tirée de ladite fonction par rapport à ses autres sources de revenus : « cette rémunération doit représenter plus de la moitié des revenus à raison desquels l’intéressé est soumis à l’impôt sur le revenu dans les mêmes catégories, à l’exclusion des revenus non professionnels ».
Outre qu’il ajoute une référence aux jetons de présence, le projet de loi donne une définition de l’activité principale jusqu’alors non définie par la loi. Dans sa doctrine, l’Administration n’exige pas clairement l’existence d’une rémunération, mais en fait une circonstance décisive.
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