Lorsque vous mettez votre maison ou appartement en location, vous percevez des revenus et si vous avez loué votre appartement, vous devrez déclarer les revenus que vous avez perçus de cette location lors de votre déclaration.
Vous pensez être à jour avec les impôts liés à votre maison ? L’administration fiscale n’en est peut-être pas si sûre. En 2025, la taxe foncière devient une arme de rattrapage massif, ciblant deux zones que des milliers de propriétaires croyaient anodines : la véranda et le garage transformé. La logique fiscale a changé de braquet. L’administration fiscale ne se contente plus de ce que vous déclarez : elle confronte vos données à ce que votre logement montre réellement. Ce durcissement répond à un objectif clair : corriger des écarts massifs entre la réalité des surfaces utilisées et celles intégrées dans le calcul de la taxe foncière. Chaque mètre carré oublié représente un manque à gagner direct. Un détail frappe les services fiscaux : ces surfaces non déclarées sont rarement accidentelles.
La véranda cristallise toutes les tensions. Beaucoup de propriétaires continuent de la percevoir comme une extension secondaire, alors que son usage réel raconte une autre histoire. Ce n’est pas l’intitulé qui compte, mais l’usage quotidien. Dans l’ouest de la France, un foyer a vu sa taxe foncière grimper de près de 18 % après la détection d’une véranda de 18 m² jamais intégrée aux déclarations. Le garage aménagé représente l’autre point noir. Pour le fisc, un garage où plus aucune voiture ne peut stationner n’est plus un garage. À Toulouse, un garage reconverti en studio a généré un redressement fiscal après la publication d’une annonce de location meublée. Le fantasme du contrôle sur place ne correspond plus à la réalité. Les images aériennes révèlent les extensions. Les permis et déclarations de travaux signalent les transformations. Les annonces en ligne prouvent l’usage réel des surfaces. Un écart de 15 ou 20 m² suffit à enclencher une régularisation. Le premier choc est financier. Rappel de taxe foncière, majorations, parfois pénalités si l’omission est jugée volontaire. À l’inverse, une régularisation spontanée change radicalement la posture de l’administration fiscale.
Lorsque vous décidez de devenir hôte Airbnb, c’est-à-dire de mettre votre logement, ou une partie de ce dernier, en location sur la plateforme, il est impératif de prendre connaissance des obligations fiscales qui s’y rattachent. Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Compte tenu des revalorisations du barème de l’impôt sur le revenu pour les années 2020, 2021 et 2023, le seuil maximum de recettes pour opter pour le régime micro-BIC à fait l’objet d’une actualisation dans la loi de finance pour 2023 passant de 72 600 € à 77 700 € pour les locations meublées classiques et de 176 200 € à 188 700 € pour les meublés de tourisme et les chambres d’hôte.
Dans le régime micro-BIC, vous devez déclarer les revenus bruts que vous avez perçus. Vous bénéficierez alors d’un abattement de 50 % sur les montants déclarés. Cet abattement n’est pas “gratuit” : il correspond à un abattement forfaitaire qui est censé correspondre aux montants des frais et charges que vous avez supportés. Le montant minimum de l'abattement est de 305 € : cela signifie donc qu'en-dessous de ce montant de revenus bruts, vous êtes entièrement exonéré d'impôts.
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Dans ce régime, vous devez déclarer le montant net de frais et charges que vous avez réellement supportées. Ce montant est calculé sur un formulaire annexe, le 2031-SD, qui est ensuite reporté sur votre déclaration de revenus.
Le régime micro-BIC sera plus efficace, si le montant de vos charges est inférieur au montant correspondant à l’abattement de 50 %.
Vous vous devez de déclarer la totalité des revenus locatifs perçus au cours de l’année pour leurs montants bruts (c’est-à-dire loyers et frais services Airbnb inclus). Attention : en cas d’absence de déclaration, vous risquez un contrôle voire un redressement de la part de l’administration fiscale. Airbnb, en tant que plateforme d'économie collaborative, transmet vos revenus à l'administration fiscale. Cependant, ces revenus ne seront pas pré-remplis, mais seulement pré-indiqués. Tout se passe sur la déclaration 2042 C PRO. Encore une fois, il s’agit d’une petite curiosité de l’administration fiscale : vous déclarez vos revenus en tant que Loueur Meublé Non Professionnel sur une déclaration PRO.
Vous devez d’abord remplir le formulaire 2031-SD. Vous reporterez alors le montant calculé ligne 4 de ce formulaire, en case 5NA à 5PK sur le formulaire 2042 C PRO de votre déclaration de revenus. Enfin, vous verrez également la mention “OGA / Viseur” et “Sans”. Dans ce régime, vous pouvez en effet faire certifier vos comptes par un OGA (Organisme de Gestion Agréé) , ce qui est très souvent suggéré.
Le régime meublé de tourisme classé (1*, 2*, etc.) vous permet de bénéficier d’un abattement de 71 %, au lieu de 50 %, si vous déclarez au régime micro-BIC. Attention : la définition d’un meublé de tourisme est très précise. Attention : le régime des chambres d’hôtes est un régime très encadré dont les règles sont différentes de la simple location meublée classique.
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Les avantages fiscaux du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) sont dans le viseur du gouvernement qui voudrait durcir l'impôt au moment de la vente du bien. Le statut LMNP est un statut destiné aux propriétaires qui encaissent des loyers de logements meublés et qui a l’avantage de proposer une fiscalité attractive. Pour ce statut, il existe deux options fiscales : le régime micro-bic et le régime réel. Les amortissements de la valeur du bien sont déductibles des revenus locatifs pouvant réduire à quasi zéro l’impôt sur les loyers.
Le projet de loi de Finances 2025 prévoit de réformer le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value dès 2025. Le statut LMNP est privilégié par les investisseurs immobiliers car celui-ci offre un double avantage fiscal lié au régime réel d’imposition et aux amortissements. En LMNP, les amortissements (en plus des charges) peuvent être déduits de votre bénéfice imposable à condition d’opter pour le régime réel. Dans cet exemple, la base taxable est diminuée, ce qui réduit ainsi l’impôt. C’est bien la valeur d’achat de votre bien qui déterminera votre plus-value. Donc, pas d’impact lié à la diminution comptable de la valeur du bien sur le calcul de la plus-value. Par ailleurs, en cas de revente d’un bien immobilier en LMNP, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Ainsi, des abattements peuvent être appliqués sur le montant de la plus-value selon la durée de détention du bien. Le montant de la plus-value imposable est ensuite taxé à un taux de 19 %. Sont également dus, les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Jusqu’à présent les sommes amorties durant la durée de détention du bien n’étaient pas prises en compte dans la valeur finale du bien lors d’une cession. L’article 24 du projet de loi de Finances prévoit de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value imposable. L’impôt dû serait ainsi plus élevé, à moins de profiter des abattements, auquel cas la mesure aurait finalement peu d’impact pour les loueurs en meublé.
Autrement, les loueurs en meublé peuvent toujours se rabattre sur la location nue qui jusqu’ici était fiscalement moins attrayante mais plus simple (turn-over moins important et moins de travaux de maintenance). Pour ceux qui souhaitent passer du LMNP à la location vide, une cessation d’activité entraine une taxation immédiate des bénéfices mais pas de taxation sur la plus-value.
Encore plus simple pour les investisseurs désireux d’acquérir de l’immobilier : se tourner vers la pierre-papier avec les SCPI. Contrairement à l’immobilier locatif en direct, la SCPI vous libère d’une gestion contraignante. Vous percevez des revenus locatifs redistribués par la société de gestion et en fonction du nombre de parts détenues. La gestion des actifs immobiliers est finalement déléguée à la société de gestion. Et pour accéder à ce type de placement, nul besoin de rassembler un capital important avant d’investir. Contrairement à un bien détenu en direct, une SCPI prône la diversification puisqu’elle répartit ses investissements sur une multitude de biens immobiliers de typologies variées (bureaux, commerces, entrepôts, santé…) et dans des zones géographiques différentes.
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La SCPI n’a par ailleurs rien à envier à la fiscalité (jusqu’ici) favorable du statut LMNP. Les SCPI européennes bénéficient d'une fiscalité particulièrement avantageuse grâce aux conventions fiscales qui existent entre les États membres de l'Union européenne. Ces conventions permettent d'éviter la double imposition et d'appliquer des taux d'imposition réduits sur les revenus générés par les investissements immobiliers à l'étranger. Deux méthodes sont utilisées : le crédit d'impôt, qui permet de récupérer une partie de l'impôt payé à l'étranger, et le taux effectif, qui consiste à appliquer un taux d'imposition moyen aux revenus de la SCPI.
La SCPI Transitions Europe a collecté un montant record au 1er semestre 2024 : 177 millions d’euros. Lancée en 2023, la SCPI Transitions Europe a offert un rendement attractif de 7,75 %* (soit 6,52 % net de fiscalité étrangère) cette même année, et 8,16 %* pour les investisseurs ayant souscrit via Meilleurtaux Placement avec une offre à frais réduits lors de son lancement.
* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence.
Risques associés aux SCPI :
Pour les entreprises, les variations importantes de chiffres d’affaires d’une année sur l’autre risquent de déclencher un contrôle fiscal. Pour les particuliers, les Agents des Finances publiques s’attachent notamment à comparer leurs mouvements patrimoniaux par rapport aux revenus déclarés. Un contribuable qui déclare des revenus de 30 000 euros par an, mais qui acquiert en l'espace de deux ans un appartement de 400 000 euros et un véhicule de luxe de 80 000 euros, est susceptible d'attirer l'attention de l'administration fiscale. Les entreprises attirent l’attention du fisc quand elles négligent leurs obligations déclaratives, de manière délibérée ou non.
L’administration fiscale utilise de nombreuses sources externes pour croiser les informations déclarées par les contribuables. Elle examine les déclarations antérieures, la correspondance et les renseignements de tiers pour identifier des profils à risque, des anomalies ou des discordances. Pour les particuliers, les omissions s'avèrent par définition moins nombreuses pour les particuliers depuis l’instauration du prélèvement à la source (PAS). La vérification d'une entreprise conduit parfois à la révélation de renseignements intéressants, notamment en matière de fraude à la TVA commise par un donneur d’ordre ou un sous-traitant. Le contrôle fiscal vise l’ensemble des personnes physiques et morales assujetties aux impôts et taxes ou susceptibles de l’être, y compris les associations.
Le datamining, ou exploration de données, consiste à analyser de grands ensembles de données pour découvrir des anomalies significatives susceptibles de révéler des fraudes. Enfin, le projet Foncier Innovant, lancé en 2022, illustre l’utilisation du deep learning par la DGFiP pour automatiser l’exploitation d’images aériennes publiques afin de détecter les constructions ou aménagements non déclarés, comme les piscines.
Les professionnels relevant du régime de la déclaration contrôlée, admis à bénéficier de l’attestation ARAPL ou du visa d’un expert-comptable agréé (Viseur) ouvrant droit à la dispense de la majoration forfaitaire du bénéfice de 10%, doivent utiliser la colonne « OGA/VISEUR » et mentionner :
Important : Les médecins conventionnés du secteur I, adhérents d’une association agréée, qui souhaitent bénéficier des abattements conventionnels (3 % et groupe III) doivent reporter le montant de leur résultat dans la colonne « SANS » même lorsqu’ils sont adhérents d’une association agréée.
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