Coup de Fusil Immobilier : Définition et Stratégies

Dans le monde de l'immobilier, l'expression "coup de fusil" est souvent utilisée pour décrire une opportunité d'acquérir un bien à un prix très avantageux, souvent en dessous de sa valeur réelle. Mais qu'est-ce que cela signifie réellement et comment identifier ces opportunités ? Cet article explore la définition du "coup de fusil" immobilier, les stratégies pour le réaliser et les pièges à éviter.

Définition du Cashflow Immobilier

C’est du côté du monde de l’entreprise qu’il faut se tourner pour trouver la définition du cashflow immobilier. Traduit en français, le mot signifie flux de trésorerie, c’est-à-dire les mouvements de liquidités entrants et sortants de l’entreprise. Appliqué à l’immobilier, le cashflow permet à l’investisseur de déterminer chaque mois ce que lui rapporte son placement, en cash justement. Une donnée tangible, donc, bien plus facile à appréhender que la rentabilité brute d’un investissement, qui reste imprécise.

Calcul du Cashflow Immobilier

Pour calculer son cashflow immobilier, rien de plus simple : il suffit de soustraire toutes les dépenses et charges de revenus locatifs. Au titre des charges, vous devez notamment considérer :

Les mensualités du prêt immobilier, sauf si vous avez acheté le bien immobilier cash
Les primes de l’assurance de prêt, de l’assurance propriétaire non occupant (PNO), de la garantie des loyers impayés (GLI)
Les travaux de rénovation pour remettre le logement au goût du jour
Les frais de gestion locative, si vous confiez celle-ci à un mandataire
Les charges de copropriété pour l’entretien de l’immeuble
La rémunération des gardiens et concierges le cas échéant
Les frais liés à l’acquisition (frais de notaire, frais d’agence immobilière, frais de dossier bancaire, frais de courtage, frais de garantie…)
Les prélèvements sociaux et cotisations sociales en location meublée et location saisonnière.

Ce calcul peut faire apparaître trois résultats différents :

Un cashflow positif : c’est le Graal pour l’investisseur, car il signifie que son investissement lui permet de dégager des liquidités supplémentaires.
Un cashflow nul : autre hypothèse séduisante aux yeux des investisseurs, car ils atteignent ainsi l’autofinancement de leur investissement.
Un cashflow négatif : l’investisseur perçoit moins de revenus que ce que lui coûte son investissement.

Exemple de Calcul du Cashflow Immobilier

Voici un exemple concret pour illustrer le calcul du cashflow immobilier sur une période de 15 ans :

Vous achetez cash un logement à 300 000 €. Avant de le mettre en location, vous réalisez des travaux de rénovation pour un montant de 3 000 €. Vous le proposez ensuite en location à un loyer mensuel de 850 €. Chaque mois, vous devez débourser 85 € de charges de copropriété, que vous ne pouvez pas répercuter sur le locataire. En parallèle, vous payez chaque année 4 000 € d’impôt sur vos revenus locatifs. Vous le revendez au bout de 15 ans, au prix de 350 000 €.

Année	Cashflow Immobilier
1	- (300 000 + 3 000 + 1 020) + 10 200 - 4 000 = - 289 780 €
2	10 200 - 1 020 - 4 000 = 5 180 €
3-14	5 180 €
15	(350 000 + 10 200) - 1 200 - 4 000 = 355 000 €
Total cashflow sur 15 ans	132 560 €

Comment Identifier un "Coup de Fusil" Immobilier ?

Plusieurs facteurs peuvent indiquer une opportunité de "coup de fusil" :

Logements avec un mauvais DPE : Depuis quelques mois, les annonces de vente pour des logements avec un diagnostic de performances énergétiques (DPE) E, F ou G se multiplient.
Successions : Pour les héritiers, une somme rondelette va venir améliorer le quotidien, même si le décès était prévisible, la perception du capital peut se concrétiser très vite; en général, les héritiers sont disposés à accepter une somme convenable pour clore la vente.
Vente par la copropriété : Lors du départ du gardien, la copropriété met souvent en vente la loge qu’il occupait. Le prix est en général intéressant car les copropriétaires ne se sentent pas directement impliqués : l’argent ira à la copropriété, pas directement dans leur poche.
Propriétaire endetté : Le propriétaire est endetté, dans une situation critique ; il y a peu de chance qu’il vous le dise, l’agent immobilier ne le sait sans doute pas.
Divorce : On pourrait penser que c’est toujours une bonne affaire car il y a souvent urgence de vendre pour entériner le partage des biens.

Stratégies pour Améliorer son Cashflow

Certains investisseurs parviennent tout de même à obtenir un cashflow immobilier positif, ou du moins un autofinancement. Voici maintenant les pistes à explorer pour améliorer le vôtre.

Sélectionner un bien au prix d’achat le plus bas : Le premier facteur influençant le cashflow immobilier est bien entendu le prix d’achat du bien.
Bien choisir son type d’emprunt : Concrètement, deux choix s’offrent à vous si vous empruntez pour acheter un bien immobilier : le prêt amortissable et le prêt in fine.
Jouer sur la durée du crédit : Autre paramètre qui influence positivement ou négativement votre cashflow immobilier : la durée d’emprunt.
Réaliser des travaux : Vous cherchez bien sûr à proposer votre logement au loyer le plus élevé. Et pour y parvenir, vous disposez d’un levier à actionner : la réalisation de travaux.
Réduire au maximum ses charges : Tous les postes de dépenses liés à l’achat et la détention du bien doivent être tirés vers le bas.
Élaborer un montage fiscal pertinent : Pour tirer vers le haut votre cashflow immobilier, il est nécessaire d’apporter une attention toute particulière à la fiscalité de votre investissement.

Pièges à Éviter

Abus de faiblesse : L’abus de faiblesse est considéré comme un vice du consentement susceptible de faire annuler le contrat (article L.132-13 du Code de la consommation).
Lésion : En principe, le prix de vente d’un bien immobilier est fixé librement entre les parties.

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