L'expression "coup de fusil immobilier" évoque l'idée d'une transaction rapide et avantageuse, mais sa signification précise mérite d'être explorée. En toute logique, faire un coup de fusil suppose que le vendeur reçoive une balle, mais personne n’a envie de se faire plomber.
L'expression familière "coup de fusil" apparaît au début du XXe siècle. Elle dériverait de l'expression "fusiller" qui, à la fin du XIXe siècle, signifiait escroquer dans le langage argotique. Dans le contexte immobilier, un "coup de fusil" peut désigner une affaire où l'on paie beaucoup trop cher, comme dans un restaurant.
Coup de fusil (fam.). Addition très élevée. Le menu était tapé à la machine à écrire et les prix oscillaient, flairaient le vent du coup de fusil (Arnoux, Paris, 1939, p. 270).
Plusieurs situations peuvent donner lieu à des opportunités d'achat immobilier à prix réduit :
Depuis quelques mois, les annonces de vente pour des logements avec un diagnostic de performances énergétiques (DPE) E, F ou G se multiplient dans le Rhône et certains acquéreurs font des offres à prix cassés, espérant la bonne affaire.
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« À défaut de les rénover pour atteindre un DPE de classe D, les investisseurs locatifs sont nombreux à vouloir s’en débarrasser. Soit parce qu’ils ne veulent pas financer les travaux de rénovation, soit parce que c’est impossible », explique Anne-Monard Bretin, dirigeante de l’agence Guy Hoquet Lyon 4.
Alors que le DPE a longtemps été ignoré, il est désormais un critère prépondérant. Même les acquéreurs de résidence principale sont vigilants, alors qu’ils n’ont pas d’obligation à rénover contrairement aux bailleurs locatifs.
Cependant, quand la majorité des acquéreurs sont frileux à l’idée d’acheter ce genre de bien, d’autres y voient une aubaine. « On commence à voir des acheteurs faire des offres très agressives, jusqu’à -30 %, inhabituelles pour le marché lyonnais », observe Romain Solenne.
« L’affaire est bonne seulement si l’on parvient à faire baisser le prix au moins du montant des travaux prévisionnels par rapport au prix du marché », prévient Jean-Christophe Paccard, le dirigeant du cabinet lyonnais de gestion en patrimoine Fromental-Paccard.
« Le seul moyen de bien estimer ces travaux, c’est donc de ne pas dépendre de la copropriété. Vous devez rester maître de la rénovation, ne pas prendre le risque d’un hypothétique vote en assemblée générale de copro. »
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« Cela peut permettre d’accéder à la propriété, de commencer à capitaliser. Sous réserve, bien sûr, de pouvoir réaliser les travaux afin d’atteindre un DPE au moins de classe D, acheter une passoire énergétique peut être un très bon calcul.
Au-delà d’un prix décoté à l’achat, l’acquéreur peut aussi établir un plan de financement, en partie subventionné par des aides publiques à la rénovation. Le principal dispositif en France, MaPrimeRénov’, ouvre droit à toute une kyrielle de subventions. Selon la nature des travaux, il existe aussi des dispositifs locaux, comme Écoréno’v dans la métropole de Lyon.
Plus que le taux de rendement d’un investissement, l’indicateur essentiel que doit surveiller l’investisseur, c’est le cashflow immobilier. Incontournable, la notion de cashflow immobilier vous permet d’apprécier la performance de votre placement. Simple, son calcul implique la prise en compte des revenus et dépenses.
Traduit en français, le mot signifie flux de trésorerie, c’est-à-dire les mouvements de liquidités entrants et sortants de l’entreprise. Appliqué à l’immobilier, le cashflow permet à l’investisseur de déterminer chaque mois ce que lui rapporte son placement, en cash justement.
Pour calculer son cashflow immobilier, rien de plus simple : il suffit de soustraire toutes les dépenses et charges de revenus locatifs. Au titre des charges, vous devez notamment considérer :
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Très difficilement, eu égard au marché immobilier. Deux facteurs l’expliquent :
Certains investisseurs parviennent tout de même à obtenir un cashflow immobilier positif, ou du moins un autofinancement. Voici maintenant les pistes à explorer pour améliorer le vôtre.
En principe, le prix de vente d’un bien immobilier est fixé librement entre les parties. Toutefois, l'abus de faiblesse est considéré comme un vice du consentement susceptible de faire annuler le contrat (article L.132-13 du Code de la consommation). Le vendeur doit saisir le Tribunal de Grande Instance, dans un délai maximum de 2 ans, à compter du jour de la vente, et prouver qu’il y a une lésion de plus de 7/12èmes de la valeur du bien.
Concrètement une lésion de 7/12ème signifie que vous achetez 41 666 euros un bien d’une valeur de 100 000 euros. Quel coup de fusil !
Si la situation du propriétaire n’est pas trop dégradée une « vente a réméré » est envisageable, c’est un mode d’investissement peu connu mais souvent rentable.
C’est sans compter sur la nature humaine ; en effet d’une part celui qui souhaite racheter la part de l’autre cherche à minimiser la valeur du bien, d’autre part il arrive que l’un des 2 souhaite simplement embêter l’autre en complexifiant la vente ou en la faisant traîner.
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