Le Taux de Rendement Interne (TRI) est un indicateur financier essentiel qui aide à la prise de décision en amont d’un investissement immobilier. En tant qu’investisseur, vous pouvez avoir à votre disposition de nombreux indicateurs vous permettant d’évaluer la viabilité de votre activité sur le long terme. Très souvent négligé, le TRI est tout aussi important. En effet, il est le seul indicateur qui prend en compte l’aspect financier, fiscal et économique d’un placement donné. C’est un indicateur de rentabilité annuel moyen qui prend en compte la valeur temporelle de l'argent en actualisant les flux de trésorerie futurs.
TRI signifie Taux de rendement interne ou Taux de rentabilité interne. Le TRI est l’actualisation des flux financiers entrants et sortants en une année. D’un point de vue exclusivement mathématique, le TRI est un outil de traduction de la VAN ou Valeur actuelle nette. Cependant, au lieu d’avoir cette dernière en inconnue, il s’agit plutôt de chercher à connaître le TRI par lequel sont divisés les flux de trésorerie. Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur de rentabilité annuel moyen qui prend en compte la valeur temporelle de l'argent en actualisant les flux de trésorerie futurs.
Il existe de nombreuses bonnes raisons d’effectuer la mesure du TRI avant de se lancer dans un investissement. Le taux de rendement locatif est une première méthode indispensable pour juger la rentabilité d’un investissement. Toutefois, il est loin d’être suffisant. Il s’agit tout simplement du rapport entre le loyer perçu et le prix de revient de l’immeuble. L’investissement immobilier ne se résume donc pas uniquement à la perception du loyer. Au fil du temps, des flux négatifs et des flux positifs viendront marquer le projet d’investissement.
L’un des plus gros atouts du TRI, c’est qu’il prend en compte l’effet « temps », son calcul étant basé sur la VAN. C’est pourquoi le vocabulaire « taux d’actualisation » est très utilisé dans la définition du taux de rendement interne. Pour faire simple, la valeur d’un montant de 500 euros il y a une dizaine d’années, ne sera pas la même qu’aujourd’hui. Avec le taux de rendement interne, les résultats sont plus précis que ceux du rendement brut, net ou net-net. Et pour cause, le calcul repose sur des données financières complètes de la trésorerie actuelle de chaque investisseur. Vous pourrez évaluer rapidement et facilement si le bien que vous souhaitez acheter est un placement sûr ou non. Cet outil permet ainsi de minimiser les risques de réaliser un mauvais investissement.
La traduction mathématique du taux de rendement interne est assez complexe. Cette technique de calcul n’est pas à la portée de tous. Fort heureusement, il est possible de faire le calcul sur Excel. Ce logiciel bureautique possède un dispositif de mesure de TRI. Il vous suffit d’introduire les données financières dans la feuille de calcul. Pour vous faciliter l’opération, de nombreux sites proposent un simulateur avec guide pour calculer le TRI en ligne. C’est une technique simple et rapide. De plus, les calculs sont automatisés. Chaque investisseur n’a qu’à renseigner les données financières de base, comme la valeur de l’acquisition du bien, le revenu imposable et la tarification du loyer escomptée.
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La formule du TRI est la suivante :
I0 = ∑ (FT / (1 + i) n)
Avec :
Le taux qui permet l'équivalence entre le coût de l'investissement et ses flux futurs peut être calculé par résolution mathématique simple, par une interpolation linéaire, ou tout simplement à l'aide du tableur Excel (fonction TRI).
Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul du TRI par interpolation linéaire.
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Exemple : Un chef d'entreprise souhaite investir sur une nouvelle machine pour répondre à une demande croissante de son produit :
| N | N+1 | N+2 | N+3 | |
|---|---|---|---|---|
| Coût de l'investissement initial | -1000 | |||
| Flux de trésorerie non actualisés | 300k€ | 450k€ | 600k€ | |
| Taux d'actualisation (hypothèse 1) | 16,00% | 16,00% | 16,00% | |
| Taux d'actualisation (hypothèse 2) | 14,00% | 14,00% | 14,00% | |
| Calcul du TRI par interpolation linéaire ou fonction TRI d'Excel | 14,779% | 14,779% | 14,779% | |
| Flux actualisés avec le taux de 16% | 259k€ | 334k€ | 384k€ | |
| Flux actualisés avec le taux de 14% | 263k€ | 346k€ | 405k€ | |
| Flux actualisés avec le TRI | 261k€ | 342k€ | 397k€ |
En actualisant aléatoirement les flux de trésorerie espérés par un taux respectif de 16% et 14%, le calcul de la VAN est le suivant :
VAN = - I0 + ∑ (FT / (1 + i)n)
VAN 16% = -1 000 + 300 X (1 + 0,16)-1 + 450 X (1 + 0,16)-2 + 600 (1 + 0,16)-3
VAN 14% = -1 000 + 300 X (1 + 0,14)-1 + 450 * (1 + 0,14)-2 + 600 (1 + 0,14)-3
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VAN 16% = (-22,56k€)
VAN 14% = 14,40k€
Par conséquent, le taux de rendement interne qui permet une équivalence entre le coût de l'investissement et les flux espérés est donc compris entre 16% et 14%. En utilisant la méthode de l'interpolation linéaire ou avec la fonction TRI d'Excel, le taux de rendement est facile à trouver. Après calcul, ce dernier se situe à 14,779%.
Calcul du TRI par interpolation linéaire selon l'exemple ci-dessus :
TRI = 14% + [((16%-14%) X 14,4k€) / (14,4k€ - (-22,56k€))] = 14,778%
Fonction TRI Excel = TRI (D5:G5) = -TRI (sélectionner -1 000,300,450,600) = 14,77%
Ce taux correspond au taux de rentabilité minimum que l'investissement doit rapporter pour compenser son coût initial. En dessous de ce taux, l'investissement coûtera plus cher que ce qu'il peut rapporter, et inversement.
Il n’existe pas de règle stricte en ce qui concerne le TRI minimum acceptable. Néanmoins, en tant qu’investisseur, vous devez définir un barème de TRI raisonnable pour vous assurer de la viabilité financière de votre activité. Dans tous les cas, il est toujours recommandé de situer la valeur minimale entre 30 et 50 %. Un TRI négatif signifie que votre investissement vous fait perdre de l’argent, une fois tous les flux financiers pris en compte (achat, charges, impôts, revente, etc.).
Un TRI inférieur à 5 % peut convenir dans certains cas (placement patrimonial, zone très sécurisée), mais pour un investissement locatif à but lucratif, ça reste faible.
Pour l’investisseur immobilier, en tenant compte de l’ensemble des paramètres du projet, le TRI sécurise la prise de décision. Attention, pour calculer le taux de rentabilité interne, il faut prendre en compte le prix de revente du bien s’agissant d’un investissement immobilier. Soyez prudent dans votre projection afin de ne pas biaiser le calcul du taux et surestimer le potentiel de votre projet.
En immobilier, le TRI fonctionne de manière très simple. Il tient compte de différents facteurs :
Le taux de rendement classique est calculé en analysant le rapport entre les revenus annuels et le coût d’investissement d’un projet.Selon le résultat désiré, on retient :
Le TRI est plus compliqué à calculer car il fait intervenir de nombreux paramètres. En effet, il tient compte :
Investir dans l’immobilier, ce n’est pas uniquement choisir un joli carrelage ou un quartier à la mode. C’est surtout savoir où on met les pieds financièrement. Vous avez maintenant les clés pour comprendre cet indicateur redoutablement efficace. Il ne remplace pas votre intuition, mais il la challenge avec des chiffres.
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