La caution simple ou solidaire est un outil juridique intervenant dans la conclusion d’un bail d’habitation, qu’il soit meublé ou vide. Elles permettent en effet d’offrir une garantie au bailleur en cas de locataires insolvables. Lors de la signature d’un bail d’habitation, il est d’usage que le propriétaire réclame au preneur un acte de cautionnement. Dans le cadre d’une caution, une personne se porte garante pour le locataire en cas de défaillance financière. Se porter caution constitue un engagement lourd de conséquences.
En effet, en cas d’impayés du locataire, le bailleur pour se retourner contre la personne qui s’est portée garante afin de lui réclamer les sommes dues. Lorsqu’un bailleur en réclame une, qu’elle soit simple ou solidaire, la personne qui se porte garante doit signer un acte de cautionnement. Cependant, le bailleur doit informer la caution de la portée de son engagement.
La caution solidaire est un engagement par lequel une personne (la caution) se porte garante du remboursement d’une dette en cas de défaillance du débiteur principal. L’acte de cautionnement doit respecter des formalités strictes pour être valide. En effet, le cautionnement est souvent utilisé pour les prêts bancaires, que ce soit pour des prêts personnels ou professionnels. En cas de caution bancaire, il est possible de contester la validité de cet engagement, surtout si les conditions n’ont pas été correctement respectées.
Il est important de comprendre que la caution solidaire est un engagement sérieux et difficile à annuler sans motif valable. Toutefois, en présence d’un vice de forme (comme des erreurs dans les mentions manuscrites), d’un cautionnement disproportionné, ou d’une autre irrégularité, une annulation est possible. En résumé, le cautionnement solidaire oblige la caution à assumer l’intégralité de la dette si le débiteur principal n’y parvient pas. Contrairement à la caution simple, il n’y a ni bénéfice de division ni bénéfice de discussion.
La caution simple et la caution solidaire sont deux garanties juridiques mises en jeu dans le cadre d’un contrat de location qu’il soit meublé ou vide.
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La personne qui signe un acte de caution endosse la qualité de garant, autrement dit elle s'engage à payer en lieu et place du locataire si ce dernier se montre défaillant. En cas d'impayés de loyer, le bailleur sera en droit de la solliciter pour récupérer les sommes dues. Le garant doit donc pouvoir faire montre de revenus suffisants pour assurer le paiement du loyer à la place du locataire en cas de non-règlement.
Pour éviter aux garants de signer un document sans avoir pleinement conscience de leur engagement, la loi leur impose de reproduire à la main une mention le formalisant. La mention manuscrite, obligatoire depuis le 1er janvier 2022, doit établir que le garant s'engage, en cas de défaillance du locataire, à payer le bailleur à sa place, dans la limite d'un montant maximal exprimé en toutes lettres et en chiffres.
L'acte de caution doit être précis et détailler l'engagement du garant. Sa rédaction doit respecter un formalisme strict et comporter un certain nombre d’indications telles que l’identification du garant, du ou des locataires, du propriétaire bailleur et du logement objet du contrat, le montant du loyer en chiffres et en lettres et ses conditions de révision ou encore la durée d'engagement du contrat. Cet acte de caution doit être fait en double exemplaire.
Aucune. Le terme de garant évoque le signataire de l'acte de cautionnement. Si la caution fait référence à l'acte et le garant au signataire, le mot garant est dans le langage commun souvent assimilé au terme de caution.
Tandis que le dépôt de garantie constitue la somme versée par le locataire à son entrée dans le logement, la caution est une personne qui se porte garante en cas d’impayés de la part du locataire.
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Si les deux types de caution ont vocation à garantir la solvabilité du ou des locataires, ils impliquent néanmoins des réalités bien différentes. Pour les bailleurs, la procédure de recouvrement des impayés diffère par exemple totalement.
L'engagement des personnes qui se portent caution est aligné sur celui des colocataires. Chaque caution s'engage à payer l'intégralité du loyer, charges comprises, en cas d'impayé. Avec un bail unique, chaque colocataire est responsable du paiement intégral du loyer et des charges. En tant que propriétaire, vous pouvez donc vous retourner contre n'importe lequel d'entre eux ou contre n'importe laquelle des cautions, pour exiger le paiement de l'intégralité des sommes dues.
Un colocataire parti reste solidaire du loyer, ainsi que son garant, jusqu’à six mois après son préavis, sauf s’il est remplacé et qu’un nouveau bail est signé. En cas de bail séparé, il n'existe aucune solidarité entre les colocataires.
Il n'y a pas de plafond légal d'engagement financier du garant. Le premier principe, c'est que le garant est redevable dans les mêmes conditions que le locataire des sommes dues par celui-ci. Pour autant il peut être prévu un montant maximal d'engagement du garant dans le formulaire d'acte de caution.
Les bailleurs privilégient généralement la caution solidaire, beaucoup plus facile à activer et pour laquelle les procédures sont moins complexes. Ils peuvent en effet activer la caution dès le premier mois de loyer impayé. Ils ne sont pas obligés de contacter le locataire ni de vérifier s'il peut ou non mettre fin à ses dettes locatives.
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La durée d'engagement doit être déterminée. Il est souvent indiqué que la caution s'engage pour la durée du contrat de location initial (ex : 3 ans en location vide) et de deux renouvellements, soit au total une durée de 9 ans. En location vide, mieux vaut se limiter à deux renouvellements, faute de voir requalifier l'engagement donné en un cautionnement à durée indéterminée.
Lorsque l'acte de caution ne comporte pas d'indication de durée ou que la durée est dite indéterminée, le garant peut le résilier par simple courrier recommandé.
La première cause de résiliation d'un cautionnement est la fin du bail avant la fin de la durée d'engagement du garant. Si le locataire ou le propriétaire met un terme au contrat de location, alors l'engagement du garant prend fin en même temps que le contrat. Il ne pourra être redevable que des sommes dues par le locataire au moment de la fin de la location.
La loi n'a pas prévu de rétractation ni d'annulation possible du garant. La seule possibilité de remettre en question la validité du cautionnement, c'est si le formalisme obligatoire de rédaction de l'acte de caution n'a pas été respecté.
| Caractéristique | Caution Simple | Caution Solidaire |
|---|---|---|
| Procédure de recouvrement | Le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire. | Le bailleur peut réclamer directement au garant. |
| Bénéfice de discussion | Oui, la caution peut l'exiger. | Non, la caution ne peut pas l'exiger. |
| Bénéfice de division | Oui, en cas de cautions multiples. | Non, le bénéfice de division ne s'applique pas. |
| Formalités | Acte de cautionnement standard. | Acte de cautionnement avec mentions spécifiques. |
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