Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) est un indicateur financier essentiel qui aide à la prise de décision en amont d’un investissement immobilier. Il s'agit du taux d'actualisation qui fait que la VAN d'un investissement devient nulle.
TRI signifie Taux de rendement interne ou Taux de rentabilité interne. Le TRI permet de comparer le rendement potentiel d'un investissement à celui d'autres opportunités d'investissement ou à un taux d'intérêt sans risque. En effet, il est le seul indicateur qui prend en compte l’aspect financier, fiscal et économique d’un placement donné.
La traduction mathématique du taux de rendement interne est assez complexe. Fort heureusement, il est possible de faire le calcul sur Excel. Ce logiciel bureautique possède un dispositif de mesure de TRI. Il vous suffit d’introduire les données financières dans la feuille de calcul.
Il existe aussi une autre approche pour calculer le TRI de manière simple. Ici, le calcul est basé sur la somme initiale investie, le nombre d’années et la valeur finale. Pour vous faciliter l’opération, de nombreux sites proposent un simulateur avec guide pour calculer le TRI en ligne. C’est une technique simple et rapide. De plus, les calculs sont automatisés. Chaque investisseur n’a qu’à renseigner les données financières de base, comme la valeur de l’acquisition du bien, le revenu imposable et la tarification du loyer escomptée.
Il existe de nombreuses bonnes raisons d’effectuer la mesure du TRI avant de se lancer dans un investissement. Le taux de rendement locatif est une première méthode indispensable pour juger la rentabilité d’un investissement. Toutefois, il est loin d’être suffisant.
Lire aussi: Maîtriser l'angle de tir à la chasse
L’un des plus gros atouts du TRI, c’est qu’il prend en compte l’effet « temps », son calcul étant basé sur la VAN. Pour calculer donc la rentabilité précise d’un placement, il n’est pas identique d’apporter les fonds en cash et de faire un crédit. C’est pourquoi le vocabulaire « taux d’actualisation » est très utilisé dans la définition du taux de rendement interne.
Dans ce cas de figure, la technique de calcul du TRI vous permet de faire ressortir des valeurs concrètes et comparables tout en considérant ces spécificités. Avec le taux de rendement interne, les résultats sont plus précis que ceux du rendement brut, net ou net-net. Vous pourrez évaluer rapidement et facilement si le bien que vous souhaitez acheter est un placement sûr ou non. Cet outil permet ainsi de minimiser les risques de réaliser un mauvais investissement.
Il n’existe pas de règle stricte en ce qui concerne le TRI minimum acceptable. Néanmoins, en tant qu’investisseur, vous devez définir un barème de TRI raisonnable pour vous assurer de la viabilité financière de votre activité. Dans tous les cas, il est toujours recommandé de situer la valeur minimale entre 30 et 50 %.
Le crédit immobilier, c’est un peu comme un super pouvoir : bien utilisé, il peut décupler la rentabilité d’un projet. Investir avec un crédit, c’est faire appel à l’argent des autres pour faire fructifier le vôtre. Le TRI, qui mesure le retour sur investissement en prenant en compte la totalité des flux financiers dans le temps, adore ce genre de montage.
Ce tableau serait trop beau s’il n’y avait pas quelques nuances à poser. Par exemple, un taux d’intérêt trop élevé, un bien difficile à louer ou des vacances locatives prolongées peuvent rapidement faire basculer votre trésorerie dans le rouge.
Lire aussi: Comprendre le TRI
Bonne nouvelle : le TRI n’est pas figé dans le marbre. Commencez par acheter en dessous du prix du marché. Plus vous réduisez le coût d’entrée, plus vos gains futurs auront de poids. En immobilier, la fiscalité fait (ou défait) la rentabilité. Un régime comme le LMNP au réel (avec amortissements) peut faire des merveilles, en réduisant considérablement vos revenus imposables.
La Valeur Actuelle Nette (VAN) est la valeur des flux de trésorerie nets actualisés créée par l'investissement pendant sa durée de vie. La VAN est la somme de tous les flux de trésorerie actualisés, moins le coût initial de l'investissement.
Principe de la V.A.N, voici un exemple très simple :
| Période | 1 | 2 |
|---|---|---|
| Recette | 100 | 150 |
| Dépense | 60 | 90 |
| Amortissement (DAP) | 25 | 25 |
| Résultat avant impôts | 15 | 35 |
| Impôts | 6 | 14 |
| Résultat après impôts | 9 | 21 |
| Cash flow net (CAF) | 34 | 46 |
| Coef d'actualisation* | 0.909 | 0.826 |
| Flux nets actualisés | 30.9 | 38 |
*coef = (1+taux actualisation)puissance -période
VAN = - Investissement + Somme des flux nets actualisés => -100 k€ + 125 k€ = 25 k€
Lire aussi: Guide : Longueur de la crosse du fusil de chasse
Si la VAN est positive, alors un investissement est porteur de création de valeur sur sa durée de vie. En tant qu'investisseur, vous avez intérêt à sélectionner un projet dont la VAN est la plus élevée afin de choisir le meilleur investissement.
Avec Excel, vous pouvez facilement calculer le TRI en utilisant la fonction TRI (valeurs,[estimation]). Pour cela, il faut alimenter une plage de valeurs avec les flux de trésorerie anticipés.
Pour saisir une équation du type "somme actualisée = 0", il faut utiliser l'outil "Résol" de la calculatrice. Dans le menu Résol, il suffit d'entrer l'équation complète avec la variable inconnue (généralement "i") dans E1, et 0 dans E2. La calculatrice résoudra ensuite l'équation pour donner le taux de rendement.
Le taux interne de rentabilité (TIR) peut être trouvé en utilisant la fonction "IRR" (internal rate of return) disponible dans les applications financières de la TI-83 premium CE. Il faut entrer la liste des flux de trésorerie, y compris l'investissement initial en négatif, puis exécuter le calcul. La calculatrice affichera le taux qui annule la VAN.
tags: #calculer #le #tir #avec #une #calculatrice
Chargement des visites
